8 częstych błędów przy zakupie nieruchomości na Costa del Sol – jak się ich ustrzec?

Wprowadzenie

Zanim założyłem własną agencję nieruchomości na Costa del Sol, sam kupiłem dom po raz pierwszy. Wiem, że poszukiwanie nieruchomości tutaj może być równie ekscytujące i przerażające, więc postanowiłem sporządzić listę typowych błędów, o których należy pamiętać.

‍

• [toc]

Kupno nieruchomości na Costa del Sol - najczęstsze błędy i jak ich uniknąć

Jeśli szukasz mieszkania na sprzedaż w Hiszpanii, oto kilka błędów, których zdecydowanie powinieneś unikać:

1. Niedoszacowanie faktycznych kosztów zakupu nieruchomości

To może brzmieć oczywście, ale uwierz mi, wiele osób o tym zapomina – cena nieruchomości to tylko jeden z kosztów, które musisz wziąć pod uwagę. Nawet jeśli znajdziesz dom, który jest w Twoim zasięgu finansowym, musisz także pamiętać o innych opłatach i podatkach oraz uwzględnić je w swoim budżecie. Mogą to być między innymi:

‍

• Podatek od przelewów
• Opłaty notarialne
• Koszty rejestracji itp.

‍

Dodatkowo, jeśli nie płacisz gotówką, musisz znaleźć najkorzystniejszą ofertę kredytu hipotecznego i zdecydować, w jakiej walucie się zadłużysz. To oznacza konieczność uwzględnienia wahań kursowych. Choć niewielki wzrost kursu nie wpłynie na Twoją zdolność zakupu, spadek PLN o 10% w stosunku do EUR może sprawić, że nieruchomość przekroczy Twój budżet.

Jak tego uniknąć: Stwórz budżet

Jeśli wiesz, ile chcesz wydać na nieruchomość na Costa del Sol, upewnij się, że ta kwota uwzględnia także koszty związane z podatkami, opłatami prawnymi, wahaniami kursów walutowych, opłatami za rejestrację itp. Najlepiej stworzyć szczegółowy budżet, aby sprawdzić, jak niewielkie zmiany kosztów wpłyną na Twoją zdolność zakupu.

Nie zapominaj również o bieżących wydatkach, takich jak opłaty za wspólnotę, zarządzanie nieruchomością czy jej utrzymanie – jest to szczególnie ważne w przypadku nieruchomości nadmorskich. Polecam również utworzenie funduszu awaryjnego na nieprzewidziane wydatki.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o kosztach posiadanie nieruchomości w Hiszpanii, oto szczegółowy artykuł na ten temat.

2. Pomijanie profesjonalnych porad prawnych

Kupno nieruchomości za granicą jest bardziej skomplikowane niż w Twoim kraju, ponieważ obowiązują tam przepisy i zasady, których możesz nie znać. Zanim zarezerwujesz nieruchomość lub wpłacisz depozyt, skonsultuj się z prawnikiem. Już na początku procesu mogą pojawić się potencjalne problemy, dlatego tak ważne jest posiadanie specjalisty, który pomoże Ci podejmować świadome decyzje.
‍

Oto wskazówka: wybierz kancelarię prawną, w której współpracują prawnicy, doradcy podatkowi oraz architekci, aby kompleksowo przeanalizować nieruchomość z każdej perspektywy. Skup się na znalezieniu doradcy, który działa w Twoim interesie i zadba o uzyskanie najlepszej oferty dla Ciebie.

Jak tego uniknąć: Wybierz odpowiednie przedstawicielstwo prawne

Współpracuj z prawnikiem dwujęzycznym, który posiada dogłębną wiedzę z zakresu hiszpańskiego prawa nieruchomości oraz doświadczenie we współpracy z międzynarodowymi klientami. Aby uniknąć konfliktu interesów, najlepiej wybrać specjalistę, który nie jest powiązany ze sprzedającym, agentem czy deweloperem.

Zalecam sprawdzenie ich kwalifikacji w Colegio de Abogados (hiszpańska izba adwokacka). Odpowiedni partner nie tylko przeprowadzi szczegółową analizę przedzakupową (due diligence) i upewni się, że posiadasz wszystkie niezbędne dokumenty, ale również w klarowny sposób wyjaśni cały proces zakupu.

3. Ignorowanie procesu due diligence

Jednym z największych błędów przy inwestycji w nieruchomości jest pomijanie pełnego procesu analizy przedzakupowej (due diligence). Powinna ona wykraczać poza kwestie techniczne i obejmować również aspekty prawne i podatkowe. Oto niektóre z problemów, które możesz odkryć podczas tego procesu, oraz kroki, które warto podjąć:

‍

• Późne złożenie wniosku o numer NIE (hiszpański identyfikator dla obcokrajowców). Numer NIE jest niezbędny, jeśli planujesz zakup nieruchomości na Costa del Sol lub w innych regionach Hiszpanii. Nie jest przyznawany automatycznie – musisz złożyć o niego wniosek samodzielnie. Bez niego proces zakupu może być znacznie utrudniony, dlatego warto zająć się tym na początku planowania inwestycji.
• Nie zarejestrowanie nieruchomości w rejestrze własności może prowadzić do problemów związanych z podwójnym tytułem własności lub roszczeniami osób trzecich. Rejestracja w Registro de la Propiedad zapewnia jednoznaczne potwierdzenie prawa własności oraz dodatkową ochronę przed ewentualnymi roszczeniami osób trzecich. To ważny krok, który warto wykonać zaraz po zakupie.
• Odkrycie, że nieruchomość nie posiada hiszpańskiego Nota Simple, który odzwierciedla jej aktualny stan prawny

• Potwierdzenie, że sprzedawca jest prawnie zarejestrowanym właścicielem domu
• Ocena, czy nieruchomość podlega ograniczeniom domeny publicznej lub aktywom chronionym
• Badanie, czy nieruchomość jest dotknięta służebnościami ochrony prawnej
• Sprawdzanie, czy istnieją zastawy lub embarga na nieruchomości z powodu zaległych długów wobec agencji podatkowej lub osób trzecich, w tym podatku od nieruchomości (IBI), podatku dochodowego od osób fizycznych, podatku majątkowego itp.
• Wykrywanie wszelkich zaległych długów wobec Stowarzyszenia Właścicieli Domów, a także z firmami elektrycznymi lub wodnymi (media w Hiszpanii)
• Weryfikacja obecności ważnego pozwolenia na budowę lub zezwolenia na pierwszy zawód
• Sprawdzanie niezapłaconego podatku od nieruchomości (IBI) lub innych podatków komunalnych
• Upewnienie się, że nieruchomość nie znajduje się w obszarze podatnym na powódź
• Potwierdzenie, że nieruchomość posiada niezbędny Certyfikat Charakterystyki Energetycznej.

‍

Wiem, że to wiele do przyjęcia, ale nie ma powodu do obaw - dobry prawnik sprawdzi wszystkie powyższe dla Ciebie. Chciałem tylko poinformować cię o problemach, które możesz napotkać.

Jak tego uniknąć: Przeprowadź szczegółowy research

Współpracuj z prawnikiem specjalizującym się w rynku nieruchomości na Costa del Sol i pamiętaj o zażądaniu dokumentu Nota Simple. Pomoże Ci on zagwarantować legalne bezpieczeństwo zakupu nieruchomości. Jest to dokument specyficzny dla Hiszpanii, zawierający kluczowe informacje o nieruchomości, takie jak dane właściciela, ewentualne długi lub obciążenia, granice działki oraz informacje o wszelkich postępowaniach prawnych z nią związanych. Dokument ten jest wydawany przez Registro de la Propiedad (hiszpański rejestr własności).

4. Pomijanie kwesti lokalizacji

Każdy region i miasteczko na Costa del Sol mają swój niepowtarzalny urok. Znajdziesz tu zarówno tętniące życiem miasta, jak i spokojne wsie, więc stworzenie listy kilku lokalizacji z wszystkim, czego potrzebujesz, nie powinno zająć Ci zbyt wiele czasu.

Należy jednak upewnić się, że decyzja o wyborze konkretnego miasta i nieruchomości nie jest jedynie skokiem na ślepo.

Weź pod uwagę dostęp do najważniejszych usług i udogodnień. Jak daleko jest najbliższy sklep spożywczy? Jak długo zajmie Ci dojazd do autostrady lub jak w dobrym stanie jest droga prowadząca do Twojego potencjalnego przyszłego domu?

‍

Te kwestie dotyczą nie tylko Twojej wygody – jeśli zdecydujesz się na wynajem nieruchomości lub jej odsprzedaż w przyszłości, wpłyną również na jej wartość rynkową. Niestety, niektórzy kupujący nie biorą pod uwagę tych długoterminowych perspektyw.

Jak tego uniknąć: zbadaj obszar

Mam kilka sprawdzonych wskazówek. Na wczesnym etapie warto poszukać informacji na forach, takich jak Moving to Costa del Sol czy wątkach Ask-Me-Anything na Reddit, gdzie obcokrajowcy dzielą się swoimi doświadczeniami. To świetne miejsce, aby zapytać osoby mieszkające w Twoim wymarzonym miejscu o dostęp do najważniejszych udogodnień.

‍

Możesz także samodzielnie sprawdzić okolicę. Jeśli rozważasz kilka lokalizacji, warto odwiedzić je osobiście i spędzić tam kilka nocy. Podczas pobytu staraj się spędzać dzień tak, jakbyś mieszkał tam na co dzień.

‍

Jeśli nie masz czasu na podróż, możesz skorzystać z pomocy lokalnego agenta nieruchomości. Mogą oni wykonać dla Ciebie tak zwaną pracę lokalizacyjną. Między innymi oszacują czas dojazdu do różnych miejsc samochodem czy pieszo. Mogą nawet nakręcić film, podczas gdy zwiedzają okolice w Twoim imieniu.

5.Uleganie nierealistycznym obietnicom sprzedawcy

Znalazłeś ofertę nieruchomości, która wydaje się zbyt dobra, aby była prawdziwa? Istnieje duża szansa, że kryje się za tym jakiś „haczyk”, na przykład wysokie, ukryte koszty w przyszłości lub planowane głośne prace budowlane w okolicy.

‍

Ostatni przypadek to doświadczenie Ivo Ruseva i jego żony, którzy zakupili dom bardzo blisko Estepony. „Popełniłem błąd, nie badając dokładnie okolicy albo może nie przewidując, że działka obok zostanie ostatecznie przeznaczona pod nową budowę” – powiedział mi. „Fantastyczny widok i bliskość plaży od razu nas przyciągnęły, ale nie zdawałem sobie sprawy, że tuż obok będzie ciągły hałas budowy”. Ivo wspomniał, że sprawa została już rozwiązana, jednak przez pierwsze 2 lata ich pobyty były znacznie mniej przyjemne przez ten problem.

‍

Jako agent nieruchomości muszę również ostrzec Cię przed innym częstym trikiem. Aby przyciągnąć Twoją uwagę (i zdobyć Twoje dane kontaktowe), niektórzy agenci trzymają w ofercie piękną willę lub apartament w świetnej lokalizacji w atrakcyjnej cenie. W rzeczywistości jednak nieruchomość może nie istnieć lub zostać już dawno sprzedana. Gdy tylko zdobędą Twoje dane, zaczną przesyłać Ci oferty lub kontaktować się z Tobą telefonicznie. Dla niektórych może to być nieszkodliwe, ale dla innych może być zbyt natarczywe i powodować dyskomfort.

Jak tego uniknąć: Sprawdź planowane inwestycje i księgę wieczystą nieruchomości

Każda gmina w Hiszpanii ma obowiązek publikować własną dokumentację planistyczną, znaną jako Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Przeprowadzenie szczegółowego researchu pozwoli Ci znaleźć informacje o planowanych inwestycjach oraz przeznaczeniu gruntów (Afectaciones Urbanísticas) w przyszłej okolicy. Możesz na przykład dowiedzieć się, że Twoja oddalona willa będzie miała centrum handlowe w promieniu 1 km w ciągu najbliższych 5 lat. Oczywiście możesz także natrafić na pozytywne informacje, takie jak budowa nowych dróg usprawniających połączenie z lotniskiem czy innymi większymi miastami.

‍

Jeśli planujesz zakup działki, a nie istniejącej nieruchomości, ryzyko jest jeszcze większe – sprawdź plany miejskie, aby upewnić się, czy istnieje możliwość budowy na danym terenie. Mogą istnieć ograniczenia związane z ochroną środowiska lub dziką przyrodą.

‍

Najlepszym sposobem, aby uniknąć pułapek wymienionych wcześniej, jest współpraca z agencją nieruchomości. Agenci znają rynek, są w stanie szybko rozpoznać zbyt dobre, aby mogło być prawdziwe oferty oraz wiedzą o wszelkich nowych inwestycjach w danym rejonie. Co więcej, jeśli kupujesz nieruchomość z nowej inwestycji, agencja zwykle zna dewelopera lub ma możliwość zweryfikowania jego sytuacji prawnej.

6. Brak dokładnej inspekcji nieruchomości

Kolejnym błędem popełnianym przez osoby kupujące nieruchomości za granicą jest niezaplanowane obejrzenie jej osobiście. Powinieneś dokładnie sprawdzić zarówno wnętrze, jak i zewnętrzną część nieruchomości – poświęć na to odpowiednio dużo czasu i odwiedź ją o różnych porach dnia. Dzięki temu będziesz w stanie zauważyć takie problemy jak:

‍

• Uszkodzone okna, drzwi, ramy itp.
• Problemy z wilgocią
• Efektywność energetyczna systemów elektrycznych
• Obawy o hałas lub problemy z sąsiadami
• Umeblowanie domu itp.

Jak tego uniknąć: Zatrudnienie profesjonalnego inspektora

Najlepiej zatrudnić profesjonalnego inspektora, który wskaże wszelkie problemy. Choć może to kosztować dodatkowe pieniądze, z pewnością przyniesie korzyści w dłuższej perspektywie. Na Costa del Sol działa wielu inspektorów, więc masz szeroki wybór specjalistów.

7. Zbyt późne nawiązanie współpracy z zaufaną agencją nieruchomości

Z mojego doświadczenia wynika, że większość osób przeprowadzających się do Costa del Sol posiada już własną nieruchomość (lub kilka) na swoim lokalnym rynku. Niektórzy zakładają, że proces znajdowania i kupna nieruchomości za granicą działa tak samo jak w ich kraju, ale to błędne przekonanie.

‍

Weźmy na przykład Polskę. Kiedy odwiedzisz najpopularniejsze polskie serwisy z ogłoszeniami nieruchomości, znajdziesz tam ogłoszenia zarówno od agencji, jak i od osób prywatnych. Ogólnie rzecz biorąc, agenci nieruchomości w Polsce nie mają wielu "ukrytych" ofert – większość domów i mieszkań, które reprezentują, jest publikowana online w tych serwisach.

‍

Różni się to od tego, jak działa system nieruchomości w Hiszpanii.

‍

Agenci nieruchomości w Hiszpanii działają w ramach sieci agencyjnych – mają dostęp nie tylko do nieruchomości, które reprezentują, ale również do ofert swoich partnerów, nowych inwestycji czy nieruchomości przejętych przez banki. Indywidualny kupujący nigdy nie będzie miał takiego samego dostępu samodzielnie.

Jak tego uniknąć: Współpracuj z agencją specjalizującą się w regionie Costa del Sol

Znają ten region jak własną kieszeń i szybko wybiorą dla Ciebie najlepsze opcje, jeśli przekażesz im swoje priorytety (na przykład szukasz willi z trzema sypialniami, ale nie jesteś sztywny co do metrażu i zależy Ci na lokalizacji). Co więcej, agenci mogą również skuteczniej negocjować ceny w Twoim imieniu.

8. Nie uwzględnianie długoterminowych kosztów

Czasami zdarza się, że zakochasz się w danej nieruchomości na tyle, aby działać szybko i sfinalizować zakup, zanim ktoś inny tego dokona. Nawet jeśli cena jest atrakcyjna, a lokalizacja spełnia Twoje oczekiwania, musisz dokładnie zrozumieć wszystkie koszty, które będą Cię czekać po zakupie nieruchomości.

‍

To, ile będą one wynosić, zależy od opłat wspólnotowych w Twojej okolicy, stawek za media oraz kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości. Istnieją także dodatkowe wydatki, takie jak profesjonalne zarządzanie nieruchomością, które będą miały zastosowanie, jeśli nie będziesz mieszkać tam na stałe. Być może będziesz chciał zatrudnić kogoś, kto będzie monitorował Twój dom podczas Twojej nieobecności lub zajmie się wynajmem dla turystów.

‍

Jeśli mówimy o turystach – niektóre wspólnoty nie zabraniają wynajmu, jednak nakładają bardzo wysokie opłaty, jeśli zdecydujesz się na leasing swojej nieruchomości. Słyszałem o przypadkach, gdy po uzyskaniu licencji dla celów turystycznych opłaty wspólnotowe były podnoszone o ponad 30%.

‍

Niektóre z tych kosztów trudno przewidzieć, zwłaszcza jeśli jest to Twoja pierwsza nieruchomość w regionie.

Jak tego uniknąć: Dokładnie sprawdź swoją wspólnotę

Dowiedz się, jakie są opłaty wspólnotowe oraz koszty utrzymania. Upewnij się, że nie będą one zbyt obciążające na dłuższą metę. Skonsultuj się ze swoim agentem lub prawnikiem, aby uzyskać pełne informacje. Prawnik może także przygotować symulację długoterminowych kosztów oraz sprawdzić regulamin Twojej okolicy pod kątem ukrytych opłat czy innych ryzyk.

Unikaj ryzyka inwestycyjnego w nieruchomości i wykorzystaj w pełni potencjał swojej nieruchomości

Napisałem ten tekst nie po to, aby Cię zniechęcić, ale aby uchronić przed wieloma nieprzyjemnymi niespodziankami – niektóre z nich mogą być naprawdę kosztowne.

‍

Dowiedz się więcej o tym, na co powinieneś zwrócić uwagę podczas Kupna pierwszej nieruchomości w Hiszpanii.

‍