Zakup lub posiadanie nieruchomości w Andaluzji w Hiszpanii – o jakich kosztach należy pamiętać?

Wprowadzenie

Jeśli myślisz o posiadaniu nieruchomości w Hiszpanii, prawdopodobnie zastanawiasz się nad różnymi kosztami, które wiążą się z ceną nieruchomości. Oprócz „typowych” opłat, takich jak koszty notarialne lub podatki od nieruchomości w Hiszpanii, jest kilka innych, których być może nie widziałeś gdzie indziej.

‍

Ale zacznijmy ten post od dobrych wiadomości:

‍

Jeśli kupisz nieruchomość za pośrednictwem agencji nieruchomości, który jest najskuteczniejszym i najbezpieczniejszym sposobem nabycia nieruchomości w Hiszpanii, wówczas opłata agenta zostanie zapłacona przez sprzedawcę.
‍

Niezależnie od tego, czy kupujesz swój wymarzony dom, czy go utrzymujesz, zrozumienie związanych z tym kosztów może pomóc Ci lepiej zarządzać finansami. Oto lista kosztów, zweryfikowana przez naszego eksperta prawnego pod koniec 2024 r.
‍

• [toc]

Zakup domu — Koszty jednorazowe

Podatek transferowy w Andaluzji (tylko nieruchomości odsprzedażowe)

‍

Jeśli kupujesz używany dom lub mieszkanie, będziesz musiał uregulować jeden podatek zwany podatkiem od przeniesienia nieruchomości (ITP). Ma zastosowanie tylko wtedy, gdy nieruchomość została sprzedana po raz drugi (lub więcej) i musi zostać zapłacona przez Ciebie jako kupującego.

‍

Jeśli dokonasz wpłaty przed sfinalizowaniem sprzedaży, nie zostanie ona uwzględniona w obliczeniu podatku, ponieważ podatek jest oparty na ostatecznej cenie sprzedaży nieruchomości. Stawka ITP w Andaluzji i Costa del Sol w 2024 roku wynosi 7%. Dla porównania, sąsiednia Costa Blanca ma wyższą stawkę, tj. 10%.

Na przykład zakup nieruchomości za 500 000 euro oznaczałby 35 000 euro (7% z 500 000 euro) podatku od transferów.

Całkowity podatek od przeniesienia nieruchomości musi zostać zapłacony w ramach 30 dni roboczych podpisywania aktów. Transakcja nie podlega podatkowi VAT, a opłata skarbowa jest już wliczona w podatek. Jeśli chcesz kupić miejsce garażowe na parkingu, będziesz musiał również zapłacić podatek od transferu. Jego stawka będzie zależeć od ceny miejsca parkingowego.

‍

VAT i opłata skarbowa (w przypadku nowych inwestycji)

Jeśli kupujesz po raz pierwszy, tj. kupujesz bezpośrednio od dewelopera, musisz zapłacić:

‍

• VAT (IVA), który wynosi 10% ceny zakupu
• Opłata skarbowa (AJD) w wysokości 1,2% w Andaluzji. Region zdecydował się obniżyć go z 1,5%.

‍

Tak więc za nowe mieszkanie kosztujące 200 000 euro zapłaciłbyś 20 000 euro podatku VAT i 2400 euro opłaty skarbowej. Całkowite koszty wyniosłyby wtedy 22 400 euro.
‍

Dodatkowe koszty

Opłaty notarialne:  jeśli chcesz posiadać nieruchomość w Hiszpanii, musisz współpracować z notariuszem, aby sfinalizować umowę. Przygotują oficjalny dokument, znany jako akty tytułowe, aby przenieść na ciebie własność. Będą również nadzorować podpisywanie aktów zarówno przez Ciebie, jak i przez sprzedawcę.

‍

To, ile będą pobierane, zależy od ceny nieruchomości i złożoności umowy. Ogólnie rzecz biorąc, płacisz notariuszowi zaliczkę, którą następnie potrąca od ostatecznego kosztu. Kwota zaliczki (zgadłeś) zależy od wartości nieruchomości, ale zwykle wynosi około 1000€, jeśli mówimy o nieruchomości poniżej 500 000 euro.

‍

• Opłaty za księgi wieczyste: Musisz również zarejestrować nieruchomość pod swoim nazwiskiem w odpowiednim urzędzie stanu cywilnego (Rejestracja nieruchomości) i uregulować opłatę rejestracyjną. Koszty zależą od liczby zgłoszeń — należy spodziewać się około 700-800 € za wejście. Powodem, dla którego wspominamy „za wejście”, jest to, że czasami trzeba będzie obsługiwać 2-3 oddzielne - jedną dla samego domu lub mieszkania i jedną lub dwie dla garażu i magazynu (jeśli dotyczy). Dobrą wiadomością jest jednak to, że prawdopodobnie otrzymasz zdyskontowaną opłatę za te uzupełniające aktywa.
  
  
• Opłaty prawne: Zwykle wynosi około 1% ceny nieruchomości + VAT i obejmuje przeglądy umów i negocjacje. Ale każda kancelaria prawna ma minimalną opłatę, którą sami ustalają. Podobnie jak w przypadku opłat za księgę wieczystą, prawdopodobnie nie będziesz musiał płacić 1% za wszystkie nieruchomości. Jeśli kupujesz tylko garaż lub miejsce parkingowe, prawdopodobnie zapłacisz tylko minimalną opłatę.
  
  
• Koszty bankowe: Obejmuje opłaty za umowę kredytu hipotecznego i opłaty za wycenę. Jeśli lokalną walutą jest euro, możesz uniknąć opłat bankowych. Jeśli jednak przesyłasz pieniądze w innej walucie, musisz wziąć pod uwagę kursy wymiany i opłaty za przelew.

‍

Po uzyskaniu środków zapłacisz sprzedawcy w dniu zakupu nieruchomości. Najczęstszą metodą płatności jest czek bankiera, który przynosisz do biura notarialnego i przekazujesz sprzedawcy podczas podpisywania aktów. Możesz także zapłacić przelewem bankowym w czasie rzeczywistym, takim jak Cel 2. Należy pamiętać, że czeki wiążą się z opłatami bankowymi, zazwyczaj około 0,5% wartości czeku, chociaż możesz spróbować negocjować. Opłaty różnią się w zależności od banku, a niektóre pobierają zaledwie 50€, więc dobrze jest sprawdzić koszty z wyprzedzeniem. Niektóre banki mogą również pobierać opłatę za otwarcie konta lub wymagać zakupu ubezpieczenia na życie lub ubezpieczenie zdrowotne, jeśli zaciągasz pożyczkę. Są to wszystkie opłaty komercyjne, więc nie ma jednego standardu.

Po zakupie — koszty bieżące

Podatki od nieruchomości w Andaluzji

‍

Lokalny podatek od nieruchomości (IBI): Podatek ten opiera się na procentach wartości katastralnej nieruchomości, która jest wartością ocenianą wykorzystywaną do celów podatkowych. Bierze pod uwagę takie rzeczy, jak lokalizacja, rozmiar i typ nieruchomości i jest zwykle niższy niż wartość rynkowa. Każdy ratusz ustawia go indywidualnie. Średnio w przypadku nieruchomości o wartości 300 000 euro będzie to około 700 euro.  

‍

Podatek majątkowy: Ten dodatkowy podatek jest skierowany do osób o wysokiej wartości netto posiadających znaczące aktywa i nie działa w Andaluzji (kolejny argument przemawiający za kupnem tutaj).

To powiedziawszy, region ma inny podatek, który obowiązuje, jeśli kupujesz nieruchomość o wartości 2 000 000 euro i więcej. W języku angielskim można to nazwać „podatkiem od wielkich fortunów” — Imposto de Grandes Fortunas. Jest to podatek progresywny i zapłacisz wyższą opłatę za nieruchomości w wysokości 10 000 000€ i więcej. Pamiętaj, aby zapytać swojego prawnika o obowiązujące koszty.

Opłaty wspólnotowe

Opłaty społecznościowe są ważne dla utrzymania dobrze utrzymania wspólnych przestrzeni w osiedlach mieszkaniowych. Opłaty te mogą się różnić, ale zwykle obejmują takie rzeczy, jak utrzymanie części wspólnych, wyrzucanie śmieci, ochrona, baseny i inne udogodnienia. W przypadku inwestycji średniej klasy możesz zapłacić około 200 euro miesięcznie lub 2400 euro rocznie. W bardziej ekskluzywnych projektach opłaty mogą być nieco wyższe.

Podatki od zarobków uzyskanych na Twojej nieruchomości

Podatek od zysków kapitałowych (CGT)

Koszt ten zapłacony do urzędu skarbowego dotyczy nie tylko zakupu nieruchomości, ale także wszystkich zysków, które osiągasz podczas jej posiadania lub wynajmu. Jest to opłata roczna, a jej wysokość będzie zależeć od tego, czy mieszkasz tam przez cały rok, czy wynajmiesz ją.

‍

Twoje koszty, jeśli jesteś rezydentem UE lub EOG: Jeśli go wynajmiesz, zapłacisz 19% swoich dochodów - a jeśli nie, zapłacisz 19% wartości katastralnej 1,1% lub 2%. Powodem, dla którego jest to 1,1% lub 2%, jest to, że niektóre miasta obniżyły swoje wartości katastralne w ciągu ostatniej dekady, podczas gdy niektóre nie (przynajmniej jeszcze).

‍

Wiem, że to może być trochę zadziwiające, więc umieśćmy to w scenariusz.

‍

Powiedz, że wynajmujesz swoje mieszkanie na sześć miesięcy, między marcem a wrześniem. Załóżmy, że przez ten czas zarobiłeś 7000 euro. Za ten okres musiałbyś zapłacić podatek CGT w wysokości 1330 EUR i „regularny” 1,1% lub 2% wartości katastralnej za pozostały okres roku.

‍

Twoje koszty, jeśli nie jesteś rezydentem UE lub EOG: wszystkie powyższe będą miały zastosowanie, ale nie zapłacisz stawki 19% - zamiast tego będziesz musiał zapłacić 26%.

Plusvalia

Podatek ten jest płacony tylko wtedy, gdy sprzedajesz swoją nieruchomość. Załóżmy na przykład, że kilka lat temu byłeś w stanie kupić mieszkanie lub willę za 250 000 euro. Teraz wymieniasz swoje mieszkania na sprzedaż w Hiszpanii za 310 000 euro. Jeśli sprzedasz za tę cenę, zapłacisz podatek za zysk. Jego dokładna wartość zależy od wielu czynników, w tym od wartości katastralnej dla miasta. Jeszcze raz, musisz poprosić notariusza lub prawnika o obliczenie tego, jeśli kiedykolwiek zdecydujesz się na sprzedaż - oszacowanie tego w tym momencie jest zbyt daleko w przyszłości.

Przykładowe szacunki kosztowe

Aby dać ci jasne wyobrażenie o kosztach zakupu i utrzymania nieruchomości w Andaluzji, oto tabela, która przedstawia wydatki na podstawie realistycznego przykładu zakupu nieruchomości o wartości 500 000 euro w jednym z miast, jako obywatel UE, bez korzystania z niej do wynajmu krótkoterminowego:

‍