Czy zakup nieruchomości w Hiszpanii jest ryzykowny?

Wprowadzenie

Biorąc pod uwagę, jak zbliżają się ceny za metr kwadratowy między Hiszpanią a Polską, nic dziwnego, że coraz więcej Polaków myśli teraz o zakupie nieruchomości za granicą. Ale czy kupowanie nieruchomości w Hiszpanii to dobry pomysł? Krótko mówiąc — korzyści przeważają nad wadami.

‍

W tym artykule omawiam korzyści i potencjalne ryzyko związane z inwestycją w nieruchomości w Hiszpanii, aby pomóc Ci dokonać właściwego wyboru.

‍

• [toc]

Inwestowanie wnieruchomości w Hiszpanii — ryzykowana czy opłacalna decyzja?

Inwestowanie w nieruchomości w Hiszpanii może być świetnym pomysłem dla obcokrajowców ze względu na atrakcyjny klimat, bogatą kulturę i potencjał dochodu z wynajmu. Miasta takie jak Barcelona i Madryt oferują dynamiczne rynki najmu i wysokie zapotrzebowanie, podczas gdy obszary przybrzeżne, takie jak Malaga czy Walencja, są atrakcyjnymi opcjami dla wynajmu krótkoterminowego na potrzeby wakacyjne. Każde miasto ma swoje unikalne zalety, dlatego warto zastanowić się nad swoimi celami inwestycyjnymi – czy interesuje Cię długoterminowy dochód z wynajmu, czy zakup nieruchomości na potrzeby wypoczynku – aby wybrać najlepszą opcję.

Dlaczego jest to dobra opcja?

Ceny wynajmu rosną

Indeks cen konsumpcyjnych pokazuje, że cena czynszów mieszkaniowych w Hiszpanii wzrosła o 2.2% w maju 2024, w porównaniu do zaledwie rok temu. Jest to najwyższy wzrost od października 2009 r. Wierzcie lub nie, ale ceny wynajmu utrzymywały wzrost o co najmniej 2% zarówno w 2023, jak i 2024 r., bez nawet niewielkiego spadku.

‍

Jeśli chcemy spojrzeć na sytuację jeszcze bardziej szczegółowo, warto przeanalizować poziom regionalny. Kilka wspólnot autonomicznych doświadczyło wzrostu kosztów najmu na poziomie równym lub przewyższającym średnią krajową. Wyspy Balearów odnotowały najwyższy wzrost na poziomie 2,7%, zaraz po nich znajduje się Andaluzja oraz Wspólnota Madrycka, z wynikiem 2,6%. Extremadura zanotowała wzrost na poziomie 2,5%, podczas gdy Wspólnota Walencji oraz Kraj Basków zgłosiły wzrost na poziomie 2,4%. Wyspy Kanaryjskie i Castilla-La Mancha odnotowały wzrost o 2,2%, a Region Murcji wzrósł o 2,1%.

Wzrost cen najmu jest zatem jednym z wielu powodów, dla których inwestycja w nieruchomości w Hiszpanii może okazać się opłacalna.

Ceny za metr kwadratowy również rosną

W niektórych częściach kraju ceny nieruchomości systematycznie rosną. Weźmy na przykład Marbella na Costa del Sol, która jest również miejscem naszej siedziby w Hometailor.

‍

Roczny wzrost średniej ceny ofertowej między październikiem 2023 a październikiem 2024 wyniósł 12,9%. Ceny nieruchomości osiągnęły rekordowy poziom 4 978 €/m². Zaledwie pięć lat temu ceny za metr kwadratowy oscylowały wokół 3 000 €. Niewiele inwestycji daje tak stabilny (i imponujący!) zwrot z inwestycji.

‍

Dobre warunki kredytu hipotecznego

Jeśli rozważasz zakup nieruchomości w Hiszpanii na kredyt, będziesz zadowolony z informacji, że rynek hipoteczny powoli się odbudowuje. Sądzę, że hiszpańskie banki będą oferować coraz atrakcyjniejsze warunki kredytowe, dzięki czemu zarówno lokalni mieszkańcy, jak i obcokrajowcy będą mieli łatwiejszy dostęp do finansowania. Niższe stopy procentowe oraz bardziej elastyczne warunki powinny dodatkowo zachęcić do zakupu nieruchomości.

Duży popyt na nieruchomości w Hiszpanii

Obcokrajowcy, w tym Polacy, uwielbiają Hiszpanię. Popyt na nieruchomości jest bardzo wysoki. Największym zainteresowaniem cieszą się miasta takie jak Barcelona, Madryt, Marbella oraz inne nadmorskie regiony. Chociaż ceny nieruchomości w tych rejonach są wyższe niż w innych miejscach, stopa zwrotu z inwestycji również jest wyższa.

Biorąc pod uwagę ciągły wzrost cen za metr kwadratowy, jeśli kiedykolwiek zdecydujesz się na sprzedaż, nie tylko uzyskasz zysk, ale także nie będziesz mieć problemu ze znalezieniem nabywcy.

Kupujący nie płacą prowizji

Uważam, że ta zaleta inwestycji w nieruchomości w Hiszpanii nie jest wystarczająco doceniana. W przeciwieństwie do Polski, nie musisz się obawiać, że po podpisaniu umowy na nieruchomość pośrednik nieruchomości obciąży cię dodatkową opłatą – wszystkie koszty w 100% ponosi sprzedający.

‍

Warto również wspomnieć, że dość łatwo jest oszacować koszty nieruchomości na południu Hiszpanii. W rzeczywistości, we współpracy z naszym doradcą prawnym, przygotowaliśmy cały artykuł, który przeprowadzi Cię przez koszty zakupu i posiadania nieruchomości w Hiszpanii. Jest to najbardziej szczegółowy artykuł na ten temat online, więc polecam przeczytać go.

Duży wybór nieruchomości – zarówno z rynku wtórnego, jak i nowych inwestycji deweloperskich

Niektórzy kupujący, zwłaszcza ci, którzy dopiero zaczęli rozważać inwestycje w nieruchomości w Hiszpanii, sądzą, że wybór nowych nieruchomości jest ograniczony – szczególnie jeśli chcą znaleźć dom lub mieszkanie nad wybrzeżem.

‍

Jest w tym tylko częściowa prawda. Niektóre popularne miejsca turystyczne, takie jak Costa Brava czy Costa Blanca, doświadczyły dużego boomu budowlanego w latach 70. i 80., przez co wiele tamtejszych nieruchomości jest już przestarzałych.

‍

Costa del Sol również przeżywało rozkwit turystyczny od połowy XX wieku, jednak w ostatnich latach powstaje tutaj wiele nowych inwestycji mieszkaniowych. Najlepsze w tym wszystkim jest to, że nowe apartamenty i wille są wyposażone we wszystko, czego potrzebujesz: podłogi, drzwi, w pełni wyposażone łazienki i kuchnie. Pozostaje tylko umeblowanie!

Pułapki przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii

A co z potencjalnymi zagrożeniami lub niedogodnościami, o których warto wiedzieć przed zakupem nieruchomości tutaj? Oto kilka, o których musisz wiedzieć.

Ryzyko nielegalnych mieszkańców

Temat dzikich lokatorów (lub „okupas”) w Hiszpanii często pojawia się w grupach na Facebooku i Reddicie - zwłaszcza, gdy ktoś pyta „czy bezpiecznie jest kupować nieruchomości w Hiszpanii”. W niektórych częściach kraju występują tylko pojedyncze incydenty, podczas gdy w innych jest to znaczący problem. Costa Brava pozostaje najbardziej dotkniętym obszarem - w 2022 roku. Ponad połowa wszystkich takich incydentów miała miejsce w regionie Barcelony.

‍

Jak wysokie są szanse, że niechciani goście zajmą Twoją nieruchomość? Jako ktoś, kto mieszka w Hiszpanii od 7 lat, mogę powiedzieć, że najbezpieczniejsze rodzaje nieruchomości to nowe inwestycje. Te dzielnice często mają ochronę na miejscu lub całodobowy monitoring. Również, w regionach takich jak Costa del Sol squattery są marginalnym problemem, ze względu na całoroczny sezon turystyczny. Z moich obserwacji wynika, że nieruchomości, które widzą nielegalnych mieszkańców, są albo opuszczonymi, zdalnie zlokalizowanymi budynkami i nieruchomościami przejętymi przez banki przez tych, którzy przestają spłacać kredyty hipoteczne.

Mniejsza liczba połączeń międzynarodowych w zimie

‍

Zwykle nie dotyczy to lotów do głównych lotnisk miejskich, takich jak Madryt, Barcelona i Malaga. Jeśli jednak polegasz na tanich liniach lotniczych, takich jak Ryanair lub Wizzair, aby dostać się do i z Twojego miejsca w Hiszpanii, powinieneś spodziewać się mniejszej liczby połączeń tygodniowo od końca października do marca.

‍

Może to Ciebie spotkać, jeśli nie mieszkasz w Warszawie lub innym europejskim mieście stołecznym. Na przykład jeden użytkownik Reddita musiał jechać pociągiem do Rzymu, aby dotrzeć do swojego miejsca w Hiszpanii, ponieważ z jego miasta zniknęły zimowe połączenia lotnicze.

‍

Osobiście podróżuję regularnie z Malagi do Warszawy i nie doświadczam żadnych problemów zimą. Po prostu trudniej jest polegać na spontanicznych decyzjach, ponieważ konieczne jest planowanie podróży z wyprzedzeniem.

Kupowanie zniszczonej nieruchomości tylko dlatego, że jest tania...

Jedną z pułapek podczas zakupu nieruchomości w Hiszpanii jest pokusa znalezienia jej po wyjątkowo niskiej cenie. Rynek nieruchomości jest tam bardzo zróżnicowany – od luksusowych, drogich willi po podejrzanie tanie domy na terenach wiejskich.
‍

Musisz być ostrożny. Im niższa cena, tym większe ryzyko, że nieruchomość będzie wymagała dużych nakładów na remonty. Takie koszty mogą znacząco podnieść całkowitą sumę inwestycji, a bez wsparcia profesjonalnego rzeczoznawcy może być trudno oszacować, ile faktycznie będą kosztować wszystkie potrzebne prace.
‍

Wyobraź sobie sytuację, w której kupujesz stary dom o urokliwym wyglądzie. Po dokładniejszym sprawdzeniu okazuje się, że konieczna jest wymiana instalacji wodno-kanalizacyjnej, a dach wymaga pilnych napraw. Wszystko to pochłonie ogromne sumy pieniędzy, których możesz akurat nie mieć.

Moja rada? Unikaj nieruchomości, które są po prostu zbyt tanie. Takie oferty zwykle wiążą się z problemami, które mogą znacząco utrudnić Twoją inwestycję.

Może być tłoczno

Dotyczy to szczególnie sezonu letniego, kiedy Hiszpania odnotowuje rekordowo wysoką liczbę odwiedzających w ostatnich latach. Niektóre źródła określają to jako „znaczne ożywienie sektora turystycznego po COVID”, a liczba odwiedzających w 2023 roku wróciła do poziomu ostatniego roku przed pandemią.

‍

Jednak jeśli planujesz zakup nieruchomości na wynajem, to fakt, że sektor turystyczny wraca do normalności, jest bardzo dobrą wiadomością. Natomiast jeśli szukasz miejsca na własny użytek, to tłumy znikają po zakończeniu sezonu letniego (choć pogoda nadal pozostaje doskonała).

Niektóre regiony zaczynają wprowadzać ograniczenia dotyczące licencji turystycznych

Nie ma co owijać w bawełnę – podobnie jak w Polsce, nie wszyscy są zadowoleni z liczby krótkoterminowych nieruchomości na wynajem, a lokalne władze stoją pod presją, aby zapewnić więcej mieszkań na stałe.

‍

Dotyczy to przede wszystkim dużych miast w kraju, z Barceloną na czele. Katalońska stolica ogłosiła, że przestanie udzielać licencji turystycznych w ciągu najbliższych czterech lat.

‍

Te głosy są mniej słyszalne w mniejszych nadmorskich miastach, ponieważ wiele z nich opiera się na sektorze turystycznym. Costa del Sol to region, który charakteryzuje się jedną z najbardziej liberalnych polityk przyznawania licencji turystycznych w całym kraju. Dodatkowo wiele dzielnic pozwala na przekształcanie mieszkań na potrzeby wynajmu – zwykle oczekują jednak wyższej opłaty administracyjnej w zamian.

Jaki jest werdykt? Zdecydowanie warto.

Hiszpania to jeden z najbezpieczniejszych rynków inwestycji w nieruchomości, dzięki stabilnej gospodarce, systematycznemu wzrostowi cen za metr kwadratowy oraz rosnącemu zapotrzebowaniu ze strony turystów. I mogę o tym mówić z doświadczenia – nie tylko jako agent nieruchomości, ale również jako osoba, która podjęła decyzję o zakupie nieruchomości i przeprowadzce do Hiszpanii.

Oczywiście, jak w przypadku każdej inwestycji w nieruchomości, istnieją pewne czynniki, o których należy pamiętać, takie jak potencjalne ukryte koszty remontów w przypadku starszych nieruchomości czy upewnienie się, że zakupiony dom odpowiada Twoim celom inwestycyjnym (lub stylowi życia, jeśli planujesz uczynić go swoim nowym domem). Jednak z pomocą lokalnego agenta nieruchomości można uniknąć ryzykownych decyzji.

‍

Jeśli szukasz mieszkania na sprzedaż w Hiszpanii, skontaktuj się z nami! Chętnie polecamy najlepsze opcje, które pasują do Twoich celów i budżetu.