8 fouten die mensen maken bij het kopen van onroerend goed aan de Costa del Sol en hoe ze te vermijden

Intro

Voordat ik mijn eigen makelaarskantoor oprichtte aan de Costa de Sol, kocht ik zelf voor het eerst een huis. Ik weet dat het zoeken naar een woning hier even spannend als beangstigend kan zijn, dus besloot ik een lijst samen te stellen van veelgemaakte fouten om op te letten.

‍

• [toc]

Onroerend goed kopen aan de Costa del Sol – fouten die mensen maken en hoe ze te vermijden

Als je op zoek bent naar appartementen te koop in Spanje, zijn hier een paar fouten die je absoluut moet vermijden:

1. Het onderschatten van de werkelijke kosten van het kopen van een woning

Dit klinkt misschien vanzelfsprekend, maar geloof me, veel mensen vergeten dit – de koopprijs van de woning is slechts één van de kosten waarmee je rekening moet houden. Dus, zelfs als je een huis vindt dat binnen je financiële bereik ligt, moet je je ook bewust zijn van andere kosten en belastingen en deze in je budget opnemen. Denk hierbij aan:

‍

• Overdrachtsbelasting
• Notariskosten
• Registratiekosten, enz.

‍

Daarnaast, als je niet contant betaalt, moet je op zoek naar de beste hypotheekaanbieding en beslissen in welke valuta je wilt lenen. Dit betekent ook dat je rekening moet houden met valutafluctuaties. Hoewel een kleine stijging je koopkracht niet zal beïnvloeden, kan een daling van 10% van een andere valuta ten opzichte van de EUR de woning buiten je bereik plaatsen.

Hoe dit te vermijden: maak een budget

Als je weet hoeveel je wilt uitgeven aan onroerend goed aan de Costa del Sol, zorg er dan voor dat dit bedrag ook kosten omvat zoals belastingen, juridische kosten, valutakoersschommelingen, registratiekosten, enzovoort. Het is het beste om een budget op te stellen om te controleren hoe kleine wijzigingen in kosten je koopkracht beïnvloeden. Vergeet ook niet om doorlopende kosten op te nemen, zoals gemeenschapskosten, vastgoedbeheer en onderhoud – dit is vooral belangrijk voor woningen aan de kust. Ik raad aan om een reservefonds te hebben voor onvoorziene uitgaven.

Als je meer wilt weten over de kosten van het bezitten van een woning in Spanje, vind je hier een uitgebreid artikel over dit onderwerp.

2. Professioneel juridisch advies overslaan

Het kopen van onroerend goed in het buitenland is ingewikkelder dan in uw eigen land, omdat er regels en wetten zijn die u misschien niet kent. Raadpleeg een advocaat voordat u een reservering maakt of een aanbetaling doet op de accommodatie. In het begin van het proces kunnen zich potentiële problemen voordoen, dus het is belangrijk dat u een advocaat hebt die u kan helpen bij het nemen van beslissingen.

‍

Hier is een kleine tip: kies een advocatenkantoor waar belastingadviseurs, advocaten en architecten nauw samenwerken, zodat ze het onroerend goed vanuit elke hoek kunnen bekijken. Richt u ook op het vinden van een adviseur die zich inzet om uw belangen te beschermen en de beste deal voor u te sluiten.

‍

Hoe dit te vermijden: Kies de juiste juridische vertegenwoordiging

Werk samen met een advocaat die tweetalig is en een diepgaande expertise heeft in het Spaanse vastgoedrecht en ervaring heeft met het werken met internationale cliënten. Om belangenverstrengeling te voorkomen, is het het beste om iemand te kiezen die niet gelieerd is aan de verkoper, agent of ontwikkelaar. Ik raad aan om hun inloggegevens in te checken Colegio de Abogados. De juiste partner zal niet alleen de nodige zorgvuldigheid betrachten en ervoor zorgen dat u over alle benodigde documenten beschikt, maar legt ook het proces duidelijk uit.

3. Het due diligence-proces negeren

Een van de grootste risico's bij vastgoedinvesteringen die ik zie, is het overslaan van een volledige due diligence. Dit moet verder gaan dan alleen de technische aspecten en ook juridische en fiscale perspectieven omvatten. Hier zijn enkele problemen die je tijdens dit proces kunt tegenkomen en dingen die je zou moeten doen:

‍

• Het uitstellen van uw NIE-aanvraag, d.w.z. een buitenlands identiteitsbewijs in Spanje. Je hebt er een nodig als je overweegt onroerend goed te kopen aan de Costa de Sol en elders in Spanje. Het wordt niet automatisch toegewezen, je moet het aanvragen
• De woning niet registreren in de eigendomsregister om één enkele eigendomstitel te garanderen en deze te garanderen tegen derden
• Erachter komen dat de accommodatie geen Spaanse Nota Simple heeft, die de staat van het onroerend goed weergeeft

• Bevestigen dat de verkoper de wettelijk geregistreerde eigenaar van de woning is
• Beoordeling of het onroerend goed onderworpen is aan beperkingen in het publieke domein of aan beschermde activa
• Onderzoeken of het onroerend goed wordt beïnvloed door erfdienstbaarheden op het gebied van wettelijke bescherming
• Controleren of er pandrechten of embargo's zijn op het onroerend goed vanwege openstaande schulden bij de belastingdienst of derden, waaronder onroerendgoedbelasting (IBI), personenbelasting, vermogensbelasting, enz.
• Het opsporen van openstaande schulden bij de Vereniging van Eigenaren en bij elektriciteits- of waterbedrijven (nutsbedrijven in Spanje)
• Verificatie van de aanwezigheid van een geldige bouwvergunning of vergunning voor eerste bewoning
• Controleren op onbetaalde onroerendgoedbelasting (IBI) of andere gemeentelijke belastingen
• Ervoor zorgen dat de accommodatie zich niet in een overstromingsgevoelig gebied bevindt
• Bevestigt dat de accommodatie over het vereiste energieprestatiecertificaat beschikt.

‍

Ik weet dat het veel is om in je op te nemen, maar je hoeft je geen zorgen te maken — een goede advocaat zal al het bovenstaande voor je nakijken. Ik wilde je gewoon op de hoogte brengen van de problemen die je zou kunnen tegenkomen.

Hoe dit te vermijden: grondig onderzoek doen

Werk samen met een advocaat die gespecialiseerd is in Costa de Sol en vergeet niet om een Nota Simple aan te vragen. Het zal u helpen de juridische veiligheid van het onroerend goed te garanderen. Dit document is specifiek voor Spanje en bevat essentiële informatie over het onroerend goed, zoals de juridische eigenaar, eventuele schulden of pandrechten tegen het onroerend goed, de grenzen ervan en of er gerechtelijke procedures tegen het onroerend goed lopen. Het is uitgegeven door het Registro de la Propiedad (eigendomsregister).

4. Locatieoverwegingen over het hoofd zien

Elk gebied en elke stad aan de Costa de Sol heeft zijn unieke charme. Er zijn hier zowel levendige steden als rustige dorpen, dus het zou niet lang moeten duren om een paar locaties op de shortlist te zetten die alles hebben wat je nodig hebt.

‍

U moet er echter voor zorgen dat u geen sprong in het diepe waagt bij het kiezen van de exacte stad en eigendom.

‍

Overweeg de toegang tot de belangrijkste diensten en voorzieningen. Hoe ver is de dichtstbijzijnde supermarkt? Hoe lang duurt het voordat je op de snelweg bent, of hoe goed is de weg die naar en van je potentiële toekomstige woning leidt?

Deze overwegingen gaan niet alleen over uw gemak; als u besluit om de woning in de toekomst te verhuren of door te verkopen, heeft dit ook invloed op de verkoopwaarde die u krijgt. Helaas denken sommige kopers niet na over deze langetermijnperspectieven.

Hoe dit te vermijden: onderzoek het gebied

Er zijn een paar tactieken die ik aanbeveel. In de vroege stadia kun je forums bekijken zoals de Verhuizen naar de Costa de Sol of Ask-Me-Anything-discussies op Reddit, waar expats hun ervaringen delen. Het is een geweldige plek om mensen die op je droombestemming wonen te vragen naar toegang tot essentiële voorzieningen.

‍

Je zou ook zelf de situatie kunnen testen. Als je een paar locaties overweegt, kun je naar het gebied reizen en daar een paar nachten verblijven. Probeer dan je dag op dezelfde manier door te brengen zoals je zou doen als je daar zou wonen.

‍

Als je geen tijd hebt om zelf daarheen te reizen, kun je hulp krijgen van een lokale makelaar. Zij kunnen zogenaamde "locatiewerkzaamheden" voor je doen. Onder andere kunnen ze je een schatting geven van de tijd die het kost om op verschillende plaatsen te komen met de auto of te voet. Ze kunnen zelfs een video maken terwijl ze het gebied voor je verkennen.

5. Valt voor onrealistische verkoopbeloftes

Heb je een aanbieding voor een woning gezien die te mooi lijkt om waar te zijn? Grote kans dat er een 'addertje onder het gras' zit, zoals hoge, verborgen langetermijnkosten of luidruchtige bouwprojecten die voor de komende jaren gepland staan.

‍

Het laatste probleem is iets dat Ivo Rusev en zijn vrouw, die een huis vlakbij Estepona kocht, ondervonden het toen ze hun eigendom kochten. „Ik heb de fout gemaakt om de omgeving niet volledig te onderzoeken, of misschien niet te voorspellen dat het terrein in de buurt uiteindelijk gebruikt zou worden voor een nieuw gebouw”, vertelde hij me. „Het fantastische uitzicht en de nabijheid van het strand trokken ons meteen aan, maar ik wist niet dat er constant bouwlawaai in de buurt zou zijn”. Ivo vertelde me dat dat nu is opgelost, maar dat maakte hun verblijf gedurende de eerste 2 jaar veel minder aangenaam.

‍

Als makelaar moet ik je ook waarschuwen voor een andere veelvoorkomende tactiek. Om je aandacht te trekken (en je contactgegevens te verkrijgen), houden sommige makelaars een lijst bij van een mooie villa of appartement voor een goede prijs of op een geweldige locatie. In werkelijkheid bestaat het onroerend goed misschien niet of is het al lang verkocht. Zodra ze je gegevens hebben, blijven ze aanbiedingen sturen of je bellen. Misschien heb je hier geen probleem mee, maar voor sommigen kan dit te opdringerig zijn en je in een ongemakkelijke situatie brengen.

Hoe je het kunt vermijden: Kijk naar geplande ontwikkelingen en het eigendomsregister van de woning.

Elke gemeente in Spanje moet zijn eigen stedenbouwkundige documentatie publiceren, bekend als de”Plan General de Ordenación Urbana„(PIN). Met een beetje graafwerk kun je toekomstige bouwplannen en landgebruik (Afectaciones Urbanísticas) vinden voor je potentiële toekomstige buurt. U kunt er bijvoorbeeld achter komen dat in uw afgelegen villa in de komende 5 jaar een winkelcentrum op 1 km afstand wordt gebouwd. Natuurlijk kunt u ook goed nieuws zien, zoals het aanleggen van nieuwe wegen om de verbinding met de luchthaven of andere grote steden te vergemakkelijken.

Als u een stuk grond wilt kopen in plaats van een bestaand onroerend goed, dan staat er nog meer op het spel. Controleer de stadsplannen om te controleren of u over het land kunt bouwen, want er kunnen beperkingen zijn vanwege natuurbescherming/milieubehoud.

‍

De beste manier om de valkuilen die ik hier heb genoemd te vermijden, is echter door samen te werken met een makelaarskantoor aan de Costa del Sol. Zij kennen de markt en kunnen aanbiedingen die te mooi lijken om waar te zijn direct herkennen, en weten alles over nieuwe ontwikkelingen in hun gebied. Bovendien, als je koopt van een nieuw project, kennen ze waarschijnlijk al het vastgoedontwikkelingsbedrijf erachter, of hebben ze de middelen om hun juridische status te verifiëren.

6. Het pand niet goed inspecteren

Een andere fout die mensen maken bij het kopen van onroerend goed in het buitenland, is dat ze het niet persoonlijk bekijken. U moet de binnen- en buitenkant van het onroerend goed grondig bekijken — neem de tijd en bekijk het op verschillende tijdstippen van de dag. Door dit te doen, kun je problemen herkennen zoals:

‍

• Beschadigde ramen, deuren, kozijnen etc.
• Vochtproblemen
• De energie-efficiëntie van elektrische systemen
• Geluidsproblemen of problemen met de buren
• Huisinrichting, etc.

Hoe dit te vermijden: een professionele inspecteur inhuren

U kunt het beste een professionele inspecteur inhuren die u op eventuele problemen kan wijzen. Hoewel het u misschien wat extra kost, loont het op lange termijn. Er zijn tal van inspecteurs om uit te kiezen, waarvan er veel gevestigd zijn aan de Costa de Sol.

7. Niet snel genoeg samenwerken met een betrouwbaar makelaarskantoor

Naar mijn ervaring bezitten de meeste expats die op zoek zijn naar onroerend goed aan de Costa de Sol al een woning (of enkele) op hun lokale markt. Sommigen denken dat voor het vinden en kopen van een woning in het buitenland dezelfde regels gelden, maar dat is niet waar.

‍

Neem Polen als voorbeeld. Wanneer je de grootste Poolse vastgoedwebsites bezoekt, vind je advertenties van zowel makelaars als particuliere verkopers. Over het algemeen hebben makelaars niet veel ‘verborgen’ woningen – de meeste huizen die zij vertegenwoordigen, worden online gepubliceerd op deze lijsten.

‍

Dit verschilt van hoe het vastgoedsysteem werkt zoals in Spanje.

‍

Makelaars in Spanje werken in een netwerk van agentschappen — ze hebben niet alleen toegang tot de eigendommen die ze vertegenwoordigen, maar ook tot die van hun partners. Ze kunnen elk onroerend goed zien dat te koop staat, nieuwe ontwikkelingen, eigendommen van banken. Een individuele koper krijgt er nooit alleen toegang toe.

Hoe dit te vermijden: Werk samen met een bureau dat gespecialiseerd is in de regio Costa de Sol

Ze kennen het gebied door en door en zullen snel een lijst met potentiële woningen voor je opstellen als je ze je prioriteiten vertelt (bijvoorbeeld of je op zoek bent naar een villa met drie slaapkamers, maar flexibel bent wat betreft de grootte en de locatie prioriteit heeft). Nog beter, makelaars kunnen in een veel betere positie zijn om de prijzen voor je te onderhandelen.

8. Geen rekening houden met kosten op lange termijn

Soms vind je een woning zo leuk dat je snel wilt handelen en de aankoop wilt afronden voordat iemand anders dat doet. Maar zelfs als de prijs er geweldig uitziet en de locatie aan uw behoeften voldoet, moet u ervoor zorgen dat u alle terugkerende kosten begrijpt die u kunt verwachten zodra u de woning koopt.

‍

Hoeveel ze zullen bedragen, hangt af van de gemeenschapskosten, energietarieven en onderhoudskosten in uw buurt. Andere, zoals professioneel vastgoedbeheer, zijn alleen van toepassing als u niet voltijds naar de accommodatie verhuist. Misschien wilt u dat iemand uw eigendom bekijkt terwijl u weg bent, of toeristische verhuur voor u regelt.

‍

Over toeristen gesproken: sommige gemeenschappen verbieden verhuur niet, maar stellen een hoge vergoeding in rekening als u uw woning wilt verhuren. Ik heb gehoord van situaties waarin, zodra je een toeristenvergunning hebt, je gemeenschapskosten met meer dan 30% worden verhoogd.

‍

Het is moeilijk om sommige van deze kosten te voorspellen, vooral als het uw eerste woning in de regio is.

Hoe u dit kunt vermijden: onderzoek de gemeenschap waar u onder valt

Controleer of u informatie kunt vinden over hoe hoog de gemeenschaps- of onderhoudskosten zijn. Voordat u koopt, moet u ervoor zorgen dat ze uw geld op lange termijn niet uitputten. Raadpleeg uw makelaar of advocaat als ze informatie kunnen krijgen. Deze laatste kan ook een kostensimulatie voor de lange termijn opstellen en in de algemene voorwaarden van uw buurt zoeken naar 'verborgen' kosten of andere risico's.

Vermijd investeringsrisico's in onroerend goed en haal het meeste uit uw vastgoed

Ik heb dit stuk niet geschreven om je te ontmoedigen, maar om je veel onaangename verrassingen te besparen — waarvan sommige erg duur kunnen zijn.

‍

Lees meer over waar u tijdens het spelen op moet letten uw eerste woning kopen in Spanje.

‍