Aankoop of Eigendom van Onroerend Goed in Andalusië, Spanje – Welke Kosten Moet Je Overwegen?

Intro

Als je erover denkt om een woning in Spanje te bezitten, vraag je je waarschijnlijk af welke kosten er bovenop de prijs van het onroerend goed komen. Naast de 'typische' kosten zoals notariskosten of onroerendgoedbelasting in Spanje, zijn er nog een paar andere kosten die je misschien niet ergens anders hebt gezien.

‍

Maar laten we deze post beginnen met goed nieuws: 

‍

Als je een woning koopt via een vastgoedmakelaar, wat de meest effectieve en veilige manier is om onroerend goed in Spanje aan te schaffen, dan wordt de makelaarsvergoeding door de verkoper betaald.
‍

Of je nu je droomhuis koopt of een woning onderhoudt, het begrijpen van de bijbehorende kosten kan je helpen je financiën beter te beheren. Hier is een lijst van kosten, gecontroleerd door onze juridische expert eind 2024.

‍

• [toc]

De aankoop van het huis – Eenmalige kosten

Overdrachtsbelasting in Andalusië (alleen voor bestaande woningen)

‍

Als je een tweedehands huis of appartement koopt, moet je een belasting betalen die de Overdrachtsbelasting (ITP) wordt genoemd. Deze belasting geldt alleen als het onroerend goed voor de tweede keer (of meer) wordt verkocht en moet door jou als koper worden betaald.

‍

Als je een aanbetaling doet voordat de verkoop is afgerond, wordt dit niet meegenomen in de belastingberekening, aangezien de belasting is gebaseerd op de uiteindelijke verkoopprijs van het onroerend goed. Het tarief voor de Overdrachtsbelasting (ITP) in Andalusië en de Costa del Sol in 2024 is 7%. Ter vergelijking, de aangrenzende Costa Blanca heeft een hoger tarief, namelijk 10%.

Bijvoorbeeld, het kopen van een woning voor €500.000 zou betekenen dat je €35.000 (7% van €500.000) aan overdrachtsbelasting betaalt. De totale Overdrachtsbelasting moet binnen 30 werkdagen na het ondertekenen van de akte worden betaald. De transactie is niet onderworpen aan btw, en de belasting op de akte is al inbegrepen in de belasting. Als je een garageplaats in een parkeergarage wilt kopen, moet je ook overdrachtsbelasting betalen. Het tarief hangt af van de prijs van de parkeerplaats.

‍

BTW en belasting op akten (voor nieuwe ontwikkelingen)

Als je een eerste koper bent, dat wil zeggen, je koopt rechtstreeks van de ontwikkelaar, dan moet je het volgende betalen:

‍

• BTW (IVA), welke 10% van de aankoopprijs bedraagt.
• Belasting op akten (AJD), van 1,2% in Andalusië. De regio heeft besloten deze te verlagen van 1,5%.

‍

Dus, voor een nieuw appartement van €200.000, zou je €20.000 aan BTW en €2.400 aan belasting op de akte betalen. De totale kosten zouden dan €22.400 bedragen.

Aanvullende kosten

Notariskosten: Als je een eigendom in Spanje wilt bezitten, moet je samenwerken met een notaris om het contract af te ronden. De notaris zal het officiële document, de eigendomsoverdracht (de titelakte), opstellen om het eigendom aan jou over te dragen. Ze zullen ook toezien op het ondertekenen van de akte door zowel jou als de verkoper.

‍

Hoeveel ze in rekening brengen, hangt af van de waarde van het onroerend goed en de complexiteit van het contract. Over het algemeen betaal je de notaris een vooruitbetaling, die vervolgens van de uiteindelijke kosten wordt afgetrokken. Het bedrag van de vooruitbetaling (je hebt het al geraden) hangt af van de waarde van het onroerend goed, maar ligt meestal rond de €1.000 als we het hebben over een woning onder de €500.000.

‍

• Kadasterkosten: Je moet het eigendom ook op je naam registreren bij het relevante kadaster (Registro de la Propiedad) en de registratiekosten betalen. De kosten variëren afhankelijk van het aantal inschrijvingen – je kunt rekenen op ongeveer €700-800 per inschrijving. De reden waarom we “per inschrijving” vermelden, is dat je soms 2-3 aparte inschrijvingen nodig hebt – één voor het huis of appartement zelf, en één of twee voor de garage en opslagruimte (indien van toepassing). Het goede nieuws is echter dat je waarschijnlijk een gereduceerd tarief zult ontvangen voor deze aanvullende eigendommen.
  
  
• Juridische kosten:Deze bedragen meestal ongeveer 1% van de prijs van het onroerend goed + BTW en dekken contractbeoordelingen en onderhandelingen. Maar elk juridisch kantoor heeft een minimumtarief dat zij zelf instellen. Net zoals bij kadasterkosten, hoef je waarschijnlijk niet altijd 1% te betalen voor alle eigendommen. Als je bijvoorbeeld alleen een garage of parkeerplaats koopt, betaal je waarschijnlijk alleen het minimumtarief.
  
  
• Bankkosten: Dit omvat hypotheekarrangementkosten en taxatiekosten. Als je lokale valuta de euro is, kun je bankkosten vermijden. Echter, als je geld overmaakt in een andere valuta, moet je rekening houden met wisselkoersen en transferkosten.

‍

Zodra je de benodigde middelen hebt, betaal je de verkoper op de dag dat je de woning koopt. De meest gangbare betalingsmethode is een bankcheque, die je naar het kantoor van de notaris brengt en aan de verkoper overhandigt bij het ondertekenen van de akte. Je kunt ook betalen via een bankoverschrijving in real-time, zoals Target2. Houd er rekening mee dat cheques bankkosten met zich meebrengen, meestal rond de 0,5% van de waarde van de cheque, hoewel je kunt proberen te onderhandelen. De kosten variëren per bank, sommige rekenen slechts €50, dus het is een goed idee om de kosten van tevoren te controleren. Sommige banken kunnen je ook een accountopeningstarief in rekening brengen of eisen dat je levens- of ziektekostenverzekering afsluit als je een lening afsluit. Dit zijn commerciële kosten, dus er is geen standaardtarief.

Na de aankoop – doorlopende kosten

Onroerendgoedbelasting in Andalusië

‍

Lokale onroerendgoedbelasting (IBI): Deze belasting is gebaseerd op een percentage van de kadastrale waarde van het onroerend goed, welke een geschatte waarde is die voor belastingdoeleinden wordt gebruikt. Er wordt rekening gehouden met factoren zoals de locatie, grootte en het type van het onroerend goed, en de belasting is meestal lager dan de marktwaarde. Elke gemeente stelt dit individueel vast. Gemiddeld, voor een woning die is gewaardeerd op €300.000, bedraagt deze belasting ongeveer €700.  

‍

Vermogensbelasting: Deze aanvullende belasting is bedoeld voor mensen met een hoog vermogen en aanzienlijke bezittingen, en geldt niet in Andalusië (weer een argument om hier te kopen). Dat gezegd hebbende, de regio heeft een andere belasting die van toepassing is als je een woning koopt ter waarde van €2.000.000 of meer. In het Engels zouden we dit een “belasting op grote fortuinen” kunnen noemen – Imposto de Grandes Fortunas. Het is een progressieve belasting, en je betaalt een hogere belasting op woningen van €10.000.000 of meer. Zorg ervoor dat je je advocaat vraagt naar de toepasselijke kosten.

Verenigingskosten

Verenigingskosten zijn belangrijk voor het goed onderhouden van gemeenschappelijke ruimtes in woningcomplexen. Deze kosten kunnen variëren, maar dekken meestal zaken zoals het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes, afvalverwerking, beveiliging, zwembaden en andere voorzieningen. In een gemiddeld complex betaal je ongeveer €200 per maand, oftewel €2.400 per jaar. In meer luxe complexen kunnen de kosten aanzienlijk hoger zijn.

Belastingen op inkomsten uit je eigendom

Vermogenswinstbelasting (CGT)

Deze belasting wordt betaald aan de belastingdienst en heeft niet alleen betrekking op de aankoop van de woning, maar ook op alle winst die je maakt tijdens het bezit – of het nu gaat om eigen gebruik of verhuur. Het is een jaarlijkse belasting, en het bedrag hangt af van of je er het hele jaar zelf woont of het verhuurt.

‍

Je kosten als je een EU- of EER-onderdaan bent: Als je het verhuurt, betaal je 19% van je inkomen – en als je het niet verhuurt, betaal je 19% van de kadastrale waarde van 1,1% of 2%. De reden dat het 1,1% of 2% is, is dat sommige steden de kadastrale waarden de afgelopen tien jaar hebben verlaagd, terwijl andere dat nog niet hebben gedaan (althans nog niet).

‍

Ik weet dat dit wat verwarrend kan zijn, dus laten we dit in een scenario plaatsen.

‍

Stel je voor dat je je woning zes maanden verhuurt, tussen maart en september. Laten we aannemen dat je €7.000 hebt verdiend in deze periode. Je zou dan een CGT-belasting van €1.330 moeten betalen voor deze periode, en een “reguliere” 1,1% of 2% van de kadastrale waarde voor de resterende periode van het jaar.

‍

Je kosten als je geen EU- of EER-onderdaan bent: al het bovenstaande is van toepassing, maar je betaalt geen belastingtarief van 19% – in plaats daarvan moet je 26% betalen.

Plusvalia

Deze belasting wordt alleen betaald wanneer je je woning verkoopt. Stel bijvoorbeeld dat je een paar jaar geleden je appartement of villa hebt gekocht voor €250.000. Nu zet je je appartementen te koop in Spanje voor €310.000. Als je verkoopt voor deze prijs, betaal je belasting over de winst. De exacte waarde hangt af van verschillende factoren, waaronder de kadastrale waarde van de stad. Nogmaals, je zult je notaris of advocaat moeten vragen om het te berekenen als je ooit besluit te verkopen – het op dit moment schatten is te ver in de toekomst.

Een voorbeeld van kostenramingen

Om je een duidelijk idee te geven van de kosten bij het kopen en onderhouden van een woning in Andalusië, volgt hier een tabel die de uitgaven uiteenzet op basis van een realistisch voorbeeld van de aankoop van een woning van €500.000 in een van de steden, als EU-burger, zonder het te gebruiken voor kortetermijnverhuur:

‍